二手房交易二十种常见纠纷

2017-05-23 11:39/ 人气:117

最近伴随 “国五条”的出台,二手房买卖又骤然热了起来,买房卖房人为了赶时间,往往忽略了对合同的推敲和对交易风险的预判,极易埋下纠纷的隐患。
为此,根据多年从事二手房交易法律事务的经验,笔者特整理了实践中常见的二十种二手房交易纠纷,并相应地给出预防提示。
一、税费承担纠纷
表现形式:由于合同中没有约定交易纳税申报方式,购房时中介给买方计算税费均按核定计算 (个人所得税为房屋核定总价的1%或1.5%)。
但房价上涨后,卖方为了达到毁约的目的,委托律师致函买方强势要求按差值的20%核实征收,并要求买方承担由此增加的少则十余万,多则数十万上百万的税费。
预防提示:务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式,防止任何一方借口毁约。
二、免税纠纷
表现形式:房屋符合免税条件(满五年家庭唯一住房),房价上涨后,业主拒不配合买方申请免税,迫使买方因高额税费而知难而退,以达到毁约目的。
预防提示:务必在合同中明确约定,业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务,由于业主本人或其家庭成员不予配合,由此增加的税款由业主承担。
三、户口纠纷
表现形式:合同没有约定户口迁移时间及违约责任,递件过户签订 《二手房买卖合同》时业主找茬拒不迁出,或要求无限期迁出,否则交易无法进行,以此达到或者毁约不卖或者涨价的目的。
预防提示:务必在签约时明确约定业主户口迁出的时间及违约责任,并预留迁户保证金。
四、套贷纠纷
表现形式:买方为多贷款,合同虚增成交价递交给银行作为审批贷款的依据,遇房价上涨,业主投诉到银行或银监局,要求撤销银行已经出具的贷款承诺,以达到毁约目的。
预防提示:即便业主愿配合,也不要为了多贷款而给银行递交阴阳合同,实践中已有因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。
五、按揭纠纷
表现形式:合同约定买方按揭付款,如银行最终审批贷款不足或不能获得银行贷款,买方必须补足或一次性付款。
由于信贷政策变化导致贷款不足或不成,又无力补足或一次性付款对业主构成违约。
预防提示:购房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力,特别约定按揭不足补足的范围,并约定因政策或银行原因按揭不能的,买方可以解除合同。
六、借名纠纷
表现形式:买方不具备购房资格而与业主签订合同,同时签订《买方主体变更确认书》,约定过户到其指定人名下,届时未能找到符合购房条件的新买方,导致对业主构成违约,或找到他人借名买房后与被借名方发生产权纠纷。
预防提示:对于买方而言,购房前请确保自身符合购房条件,借名买房存在法律风险,需与被借名方签署 《产权确认书》;对于业主来说,不以自己名义购买的买方都有各自背后的原因,其交易风险远高于刚需自住购房,建议卖家尽量回避这样的借名购房者。
对于被借名者来说,存在另行购房时购房资格及贷款受限,以及实际业主逾期还款导致自身信用收到影响的风险,建议慎重以自己的名义替别人购房。
七、裁决过户纠纷
表现形式:买方不具备购房资格,与业主虚拟债务,并将业主诉至法院,等候判决以房抵债,中途往往发生交易双方反悔或者裁决过户受阻的情况。
预防提示:通过虚假诉讼过户,属司法打击对象,任何一方中途反悔必将导致交易不成退房退款,建议业主优先将房屋卖予符合购房条件的人。
八、经营贷、消费贷纠纷
表现形式:买方属限贷范围,根本无法获取按揭贷款,拟通过先过户然后抵押获取经营贷或消费贷,过户后迟迟不予抵押或抵押贷款后拒不付款,导致买方房屋易主而房款收不到的情况。
预防提示:先取得贷款承诺书后再过户是二手房交易的基本流程,按揭贷款是二手房贷款的合法方式,经营贷、消费贷都是虚假套贷,即便买方无意诈骗也存在被银行发现而撤销贷款的可能,建议务必坚持先取得贷款承诺后过户,如买方坚持经营贷或消费贷且业主必须卖房,需由买方另行提供担保人或担保物。
九、学位纠纷
表现形式:许多人为了孩子上学而购买学区房,合同中却没有明确约定带有学位,或者虽有约定,但没有约定一旦没有学位的处理方式,导致交易过程中学位不明或没有而发生纠纷。
预防提示:购买前请务必走访教育部门、学校、邻居,确认房屋属于学校学区范围并存在学位,合同明确约定一旦没有学位可以解除合同,并由业主方赔偿相关损失。
十、小产权房纠纷
表现形式:购买小产权房或军产房后业主毁约或买方毁约。
预防提示:小产权房和没有军方办理军产证的二手军产房买卖合同均属无效合同,任何一方毁约将面临退房退款的后果,建议在价格和风险之间充分衡量慎重购买。
十一、委托公证卖房纠纷
表现形式:业主做公证委托后,受托人利用委托。
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来源:上海法治报 ?广东信荣律师事务所 张茂荣

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