买卖二手房需要注意的那些事(一)

2017-05-23 11:45/ 人气:148

导读
近期二手房买卖市场异常火爆,那么,在进行二手房买卖交易时比较常见的纠纷有哪些?有什么解决办法呢?下面请看亚游集团app|首页小编为您整理的几种常见的二手房买卖纠纷及解决办法。
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二手房买卖常见纠纷类型:
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一、房价上涨过快,卖家毁约引起的纠纷
二、买家贷款出现障碍引起的纠纷
三、交易税费计算出现误差而产生的纠纷
四、中介费支付引起的纠纷
五、因户口问题引起的纠纷
六、解决共有房屋纠纷
七、解决期房转让纠纷
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一、房价上涨过快,卖家毁约引起纠纷的解决办法
1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款,这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。
2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。
二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法
买家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:一是由于个人资信等问题,银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因,贷款不足。在这两种情况下,都会造成买家没有足够的资金按时支付房款,通常,由于银行不贷款或不足额贷款,买家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如买家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由买家来承担。
为避免这类纠纷,买家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,最好直接向银行咨询。此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,买家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。
三、交易税费计算出现误差而产生纠纷的解决办法
由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强,缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。
关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:
一是双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。
二是约定由买家来承担所有税费,卖家只管"实收价"。这种约定对买家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产,因历史遗留问题,可能欠缴税费,更应注意此类风险。
三是做低房价,即"阴阳合同","黑白合同"。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以"装修款"或"房屋补偿款"的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定,是逃税行为。而且,做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍,被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷,但一方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效。
四、中介费支付引起的纠纷的解决办法。
一、由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》,但价格没有谈下来,后来看到这套房子在其他中介也挂牌,而且价格也能谈下来,这样通过其他中介成交。此时,第一家中介如果说你利用他的房源成交,要求付他佣金。实践中,第一家中介主张佣金,鲜有法院、仲裁机构获得支持的。
二、私自成交。买卖双方为了节省交易成本,在通过中介促成签订了房屋买卖合同后,避开中介,私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则,损害了中介作为居间方的利益,跳中介后可能被中介告上法院要求赔偿。
三、"飞单",为了节省中介费用,中介业务员私下与客户达成协议,不通过中介公司而是私自收取佣金,或者在第一间中介行签了《居间协议》后,又跑到另一间中介行成交,这就是"飞单"。表面上看,客户付出的费用减少了,但实际上风险很大。
五、因户口问题引起的纠纷的解决办法
卖家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易,但会影响买家落户,如果买家买的是"学位房",或者买房就是为了落户,那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解,对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定,否则不能达到买房的初衷。
买家在户口问题上一定要防患于未然,予以充分重视。建议考虑以下三个办法:
第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长,计算出来的违约金会较高,法院可能只会支持其中一部分,所以对卖方的制约力不强。
第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前,卖家应将户口迁出,否则可以不付尾款,还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些,这样对卖家的制约会更大。
第三个办法是约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大,如果买家买房的目的主要是为了落户,采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。
六、解决共有房屋纠纷
共有人出具同意售房证明
从法律上讲,房屋属于共有财产的,出售时必须征得其他共有人的书面同意;如果未经其他共有人书面同意,应认定该转让行为无效。司法实践中,如果房屋已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续,法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房屋还未交付使用,也没有办理过户手续,一旦房屋共有人在知道该转让情况后提出反对,法院就有可能判定该交易无效。
共有房屋在出售前,全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中,下家一定要详细查看房屋是否属于共有房屋,特别是把好夫妻共有财产关。即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方的名字,在房屋交易过程中,买家也应当要求卖家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明,确保房屋的交易安全。
七解决期房转让纠纷
征得开发商同意后签合同
取得预售许可证后的期房转让分为两种。一种叫预订权转让。这是典型的炒楼花行为,此种转让性质属于预订合同的转让,依法应征得开发商同意。在开发商因某种原因不同意该种预订权转让的情况下,购房者仍然应按约在预定期限内签订正式预售合同,否则可视为私自取消预订。
另一种叫期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让。已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;没有付清房款的,转让需经开发商同意。但是,何谓"已付清房款",法律并无相应解释。在一次性付款方式下,"已付清房款"并无争议,该种期房转让就不需要征得开发商的同意,只需通知即可。若以按揭贷款方式,开发商收到首付款和银行贷款后应当认定为购房者"已经付清房款"。但由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行要承担阶段性担保责任,实务操作中按揭贷款支付方式被认定未付清房款。所以,按揭贷款方式下的期房转让必须征得开发商的书面同意。
转让期权时,卖家应当按照买家付款方式,通知或者征得开发商同意后再进行交易。在此种交易方式下,买卖双方应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。现实交易中,卖家为逃契税而采取说服开发商注销原合同后再交易的不规范操作,其风险将由买家自己承担。如果属于期房预订权的转让,预订人应在转让前征得开发商同意。如原本就是代亲朋预订的,为避免与开发商发生纠纷,预订时代理人就应写明代某某预订该套房屋。
因此,在二手房交易过程中,要细签购房合同。买家的义务是付款,卖家的义务是转移房屋。买家在补充条款时应将付款方式与卖家履行义务捆绑,保证自己的权益。在上述两者挂钩的同时,买家还要同时明确上家的违约责任。如约定逾期交房时,卖家须每日付总房价一定比例违约金。同样,卖家也要在付款上防止买家违约。

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